En France, il existe des dizaines de dispositifs et lois de défiscalisation (Pinel, Malraux, Loc’avantages, Girardin, etc…) qui peuvent encourager les investissements.
Quel avenir pour ces dispositifs ? Quelles réductions d’impôts espérer ? Ces aides sont-elles conditionnées aux revenus ? Est-ce uniquement adapté à l’immobilier locatif ou est-ce plus large ? Quels critères faut-il respecter ?
On aborde tous ces sujets pour vous aider à mieux comprendre.
Qu’est ce qu’une loi de défiscalisation ?
Une loi de défiscalisation immobilière est un texte législatif qui vise à définir les conditions dans lesquelles l’investisseur·euse peut bénéficier ou non d’un avantage fiscal. Chaque loi de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux…) a ses avantages et inconvénients, nous y reviendrons en détail plus bas dans cet article.
Quelles sont les lois de défiscalisation ?
Exemple : ce peut être dû à un déficit de logements disponibles (Pinel), un besoin en matière de rénovation du patrimoine (Malraux) ou de logement à prix accessible (Cosse), ou encore de places en résidence pour les personnes séniors (Censi-Bouvard).
En contrepartie de la réduction fiscale, les contraintes peuvent être multiples :
- loyers plafonnés ;
- durée minimale de location ;
- emplacement défini ;
- revenus des locataires plafonnés ;
- réalisation de travaux.
Qu’est ce que la défiscalisation immobilière ?
L’idée est simple. Il s’agit d’investir dans l’immobilier et selon les cas (LMNP, LMP, location nue, etc…), de récupérer une partie du prix du bien ou des travaux réalisés sous forme de réduction d’impôt. Ce sont les lois de défiscalisation immobilières qui permettent de définir le montant et le cadre de ces aides.
Qu’est ce que la fiscalité Malraux ?
C’est un dispositif créé en 1962 et corrigé / complété plusieurs fois depuis.
L’objectif ? Préserver le patrimoine historique français (et les biens anciens à caractère historique).
Et plus concrètement ? Lorsque vous choisissez d’investir dans ce type de bien et d’y entreprendre des travaux de rénovation, vous bénéficiez alors d’une déduction de ses impôts d’une quote-part des travaux réalisés. Afin d’être éligible, il faut également remplir un autre critère. Le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale pendant une période d’au minimum 9 ans.
Le montant de cet avantage fiscal est variable :
- Cela peut aller jusqu’à 30 % du montant total des travaux si l’immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un quartier ancien dégradé (QAD) ou encore dans un quartiers conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU)
- Dans le cas où le bien est sur un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), l’aide s’élève à 22% du montant total des travaux au maximum. Elle est donc un peu moindre mais reste conséquente, ce sont souvent des travaux de grande ampleur.
Rendez-vous sur le site l’Etat pour tout comprendre au dispositif Malraux.
Qu’est ce que le dispositif Cosse ?
Le dispositif Cosse d’investissement est aussi appelé “Louer abordable”. Il remplacé les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien et a en 2022 évolué pour devenir Loc’avantages. Concrètement, qu’est ce qu’il y a derrière ?
C’est l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui à la charge de ce dispositif et qui est ainsi en mesure de valider ou non les dossiers. Ce dispositif permet de bénéficier de réductions d’impôts. Il faut en revanche pour cela que le logement réponde à certains critères essentiels :
- être non meublé
- être récent ou ancien avec ou sans travaux
- être affecté à l’habitation principale du locataire
- respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté
- être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds
On vous en parle plus longuement dans notre article sur l’immobilier à impact.
Qu’est ce qui remplace la loi Pinel ?
La loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts dans le cas d’un investissement dans de l’immobilier locatif neuf. Il va disparaître d’ici le 31 décembre 2024 pour être remplacé par le dispositif Super Pinel. D’après les informations que nous avons actuellement, les taux de réduction d’impôt resteront inchangés.
Il faudra en revanche respecter deux critères :
- Le logement devra être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
- Le logement devra respecter certains critères de qualité et exigences environnementales. Ce décret s’inspire notamment du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements. Les paramètres sont plus contraignants que dans la loi précédente mais permettent ainsi d’intégrer les enjeux environnementaux et de penser le locatif sur le long terme.
L’avenir des lois de défiscalisation
C’est un sujet qui évolue en permanence (nouveaux dispositifs, évolution des critères, etc…). Il est difficile (pour ne pas dire impossible) de prévoir ce qui se passera prochainement. En revanche, une chose est sûre, en France, il y a toujours eu des aides sur ces thématiques. Il y a donc de fortes raisons de penser qu’elles seront toujours existantes à l’avenir, d’autant plus que les enjeux sont forts en termes de logements et de niveau de vie pour les prochaines années.
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À noter : Les articles et informations mis à disposition sur le site de FEMCA sont fournis à des fins d’information et d’éducation et ne constituent pas des conseils financiers. Nous ne connaissons pas votre situation chère lectrice ou (cher lecteur ?), donc comment pourrions-nous vous donner des conseils personnalisés ? La lecture de cet article devrait vous inspirer, vous aider à choisir, mais elle requiert une étude de votre part pour savoir si ce qui est présenté ici correspondrait à votre situation. C’est aussi pour apprendre à mener cette étude que nous dispensons des formations. Investir comporte des risques de perte en capital, c’est pour cela qu’on ne naît pas investisseuse, on le devient ! Belle lecture !
