Premier investissement ou comment prendre en main vos finances personnelles ?
Pour devenir indépendant financièrement, rien de mieux que de passer à l’action. Et justement, par quoi démarrer ? Quel premier investissement choisir ? Quel délai pour valider un premier choix ?
C’est parti pour notre guide dédié au sujet.
Pourquoi investir ?
Il existe une distinction entre indépendance et liberté financière. Explications.
Pour se créer des souvenirs ? Pour se dégager du temps ? Pour réaliser des rêves ? Pour monter des projets ? Pour changer le monde ? Il y a autant d’exemples que de personnes.
Dans son célèbre livre Les 5 regrets des personnes en fin de vie, Bronnie Ware a réuni les 5 plus grands regrets d’une personne sur le point de mourir :
- « J’aurais aimé avoir le courage de vivre comme je voulais, et pas de vivre la vie qu’on attendait de moi. »
- « Je regrette d’avoir travaillé si dur. »
- « J’aurais voulu avoir le courage d’exprimer mes sentiments. »
- « Je regrette de ne pas être resté·e en contact avec mes amis. »
- « J’aurais aimé m’autoriser à être plus heureux. »
La plupart ne réalisait qu’à la fin que le bonheur était un choix.
Il n’est jamais question d’argent. Non pas que l’argent n’aiderait pas à réaliser ces souhaits, mais plutôt que l’argent et l’investissement ne sont jamais la finalité. En revanche, il y a des exemples plus ou moins courants que l’on peut détailler.
Quel état d’esprit avoir quand on investit ?
Dans notre société, on a tendance à nous proposer un seul schéma, celui qui consiste à échanger son temps contre une rémunération. Avec cette vision, les ressources sont limitées : puisque votre temps est limité chaque jour, la quantité d’argent que vous pouvez gagner l’est aussi.
Investir, c’est décorréler les revenus que vous gagnez du temps que vous passez à travailler, en créant une nouvelle source d’entrée d’argent et en faisant travailler votre argent pour vous. À partir de là, vous commencez à créer des revenus passifs.
Bon à savoir : Il est aussi important d’être conscient·e que l’investissement peut, sur le long terme, ne pas être un long fleuve tranquille, notamment si vous investissez en Bourse. Dans le temps, des fluctuations importantes des cours pourront survenir. Il faudra alors résister à la tempête et à la tentation, par exemple, de tout vendre quand les cours baisseront.
On dit souvent que le pire ennemi de l’investisseuse, c’est elle-même. Être consciente de cela et de ses biais est déjà une première étape, car obtenir une performance réussie sur les marchés financiers, ce n’est pas seulement choisir les bonnes actions, c’est aussi avoir le bon comportement. C’est ce que l’on appelle la finance comportementale.
Quelle option choisir pour un premier investissement ?
Il n’y a pas de règle d’or. Tout dépend de votre profil, de vos envies, de vos revenus disponibles. Chez FEMCA, nous avons créé la formation START, pour vous aider à réaliser votre premier investissement en 3 semaines. Cet accompagnement repose sur 3 piliers :
- Comprendre les fondamentaux de l’investissement
- Investir sur les marchés financiers (bourse, assurance vie, crypto-monnaies…)
- Investir dans le réel (immobilier ancien ou neuf, matière première, or…)
Bon à savoir : Dans la pyramide de l’épargne, il est précisé que le premier levier d’indépendance financière est d’acheter sa résidence principale. Et cela tombe bien puisque l’immobilier est encore aujourd’hui un des investissements préférés en France. Pour avancer sur ce point, voilà quelques conseils.
Les 7 grandes étapes pour investir dans l’immobilier
L’investissement immobilier (ancien ou neuf) vous permet de bénéficier de l’effet de levier et de maîtriser votre régime fiscal. Les rendements varient beaucoup en fonction de l’emplacement et du type de bien. L’investissement immobilier (que ce soit pour une résidence principale ou pour du locatif) est plus transparent que d’autres types d’investissements, plus simple à appréhender, même s’il existe une complexité réglementaire.
Les grandes étapes de ce type de projet sont :
Définition du projet
Il s’agit de déterminer dans quoi vous allez investir (montant, emplacement, locatif ou résidence principale, travaux ou non, fiscalité, rendement, etc…)
Recherche de biens
L’enjeu est maintenant de trouver le bien dans lequel vous allez investir.
L’emplacement détermine en grande partie la valeur d’un bien. Connaître le secteur où est situé le bien et avoir une idée de la manière dont ce secteur va évoluer est primordial pour faire un bon achat. Il faut être en mesure d’évaluer le risque pris en matière d’évolution de demande locative, de tension sur les prix pour faire une plus-value, ou encore s’assurer que le quartier présente de bonnes perspectives d’évolution (en parcourant le plan local d’urbanisme…). Il est donc indispensable d’effectuer une étude de marché préalable pour vérifier où acheter et à quel prix.
L’objectif est de mieux connaître la ville et de sélectionner un emplacement qui corresponde réellement à la stratégie retenue. C’est une règle d’or, non négociable, qui réduit considérablement le risque d’un investissement. Un bon emplacement, c’est essentiel.
5 ressources utiles pour une recherche immobilière :
- AirDNA : études statistiques sur la location de courte durée.
- Castorus : évolution des prix des annonces immobilières sur Leboncoin (bon outil pour repérer une personne pressée de vendre).
- Meilleursagents : prix et statistiques immobiliers
- Prix et statistiques immobiliers, base des notaires
- Lybox ou Horiz.io pour les calculs de rendement.
Signature du compromis de vente
La signature intervient généralement quelques semaines après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur·euse, et a lieu au choix :
- sous seing privé (sur une feuille de papier ou à l’aide de contrats types) :
- entre l’acheteur·se et le·la vendeur·se seulement ;
- ou en présence d’un agent immobilier.
- chez le·la notaire :
- généralement celui du·de la vendeur·se ;
- présence possible et conseillée du·de la notaire de l’acheteur·euse sans supplément de frais (les deux notaires se partagent leurs honoraires).
Bon à savoir : Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur·euse verse aussi généralement au·à la vendeur·euse un dépôt de garantie ou séquestre pour concrétiser son engagement. En moyenne, son montant est de 5 à 10 % du prix de vente du bien. Bien qu’il soit facultatif, le versement de cet acompte est considéré comme un gage de sérieux et une garantie supplémentaire apportée à la vente.
Recherche financement
Les 8 étapes pour obtenir un crédit :
- Prendre rendez-vous dans l’agence concernée
- Présenter le projet et la demande de prêt
- Attendre l’obtention d’un accord de principe de la banque (compter 1 à 15 jours)
- Attendre l’obtention de l’accord de l’organisme de cautionnement (1 à 4 semaines)
- Bloquer une offre et la réceptionner chez soi
- Faire jouer la concurrence
- Prendre le délai légal de 10 jours pour relire tous les documents
- Renvoyer l’offre qui vous intéresse à la banque le 11 e jour, contresignée avant sa péremption.
Pour schématiser, il y a un seul rendez-vous pour convaincre le·la banquier·ère : à vous de préparer ce rendez-vous.
Suivi des travaux
Les travaux peuvent être un véritable casse-tête.
Voici les 5 conseils partagés par Hélène, fondatrice de FEMCA. Ces derniers sont tirés de son expérience personnelle lors de l’achat de sa résidence principale et des travaux réalisés à cette occasion:
- Travailler avec un artisan “chaudement” recommandé par des amies ne suffit pas. L’artisan en charge de nos travaux avait été recommandé par 3 ami·es, mais ce n’est pas un critère suffisant.
- En matière de travaux, on est jamais “trop” rigoureux. Il faut les penser comme une gestion de projet avec des réunion de début de chantier, des points réguliers et des compte-rendus écrits pour encadrer les choses.
- Il ne faut accepter que des devis ultra précis qui détaillent toute les prestations ligne par ligne (couts des matériaux, main d’oeuvre..)
- Les artisans prennent tous plusieurs chantiers à la fois, et comme beaucoup de choses dans la vie, si on veut que son chantier ne soit pas laissé sur le carreau, il faut s’imposer.
- Et bien sûr, garder le “contrôle” en échelonnant les paiements en accord avec l’artisan
Mise en location
Que vous ayez fait le choix du meublé ou du non meublé, il va être temps de trouver un locataire (dans le cas de l’immobilier locatif). Plusieurs options :
- Par une agence qui s’occupera également de toute la gestion : bail, versement des charges au syndic, congés au locataire… Cette option implique des frais mais permet également de gagner en temps et en confort.
- Par des petites annonces en ligne (groupes Facebook, PAP, etc…)
- Par votre réseau (l’ami d’un ami, un collègue, un voisin, etc…)
Ce qu’il faut retenir ? Le choix dépend de vos envies, votre besoin, votre manière de travailler.
Gestion de la déclaration fiscale
Pour la déclaration fiscale, les propriétaires renseignent le montant annuel des loyers perçus pour la location nue. Donc en mai, il suffit de déclarer l’ensemble des loyers perçus en N-1.
Il existe également une distinction entre régime réel et régime foncier :
- Régime foncier : Pour un revenu foncier inférieur à 15 000 € par an : vous serez rattachés au régime du micro foncier.Il s’agit d’un mode d’imposition simplifié. Vous n’aurez qu’à déclarer votre revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 « Revenus fonciers » (case 4BE). Vous pourrez ensuite bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel, si ce dernier est plus avantageux pour vous
- Régime réel : En location nue au réel, les charges réellement décaissées sont déduites au titre de l’activité de location (donc un dossier « factures » s’impose, à prévoir en cas de contrôle fiscal). Cela comprend plusieurs choses :
- frais de gestion et d’administration du bien
- taxes liées au logement, telles que la taxe foncière,
- dépenses de réparation et d’entretien,
- provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété ;
- charges locatives, lorsqu’on n’est pas parvenu·e à les récupérer auprès du.de la locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- indemnité d’éviction ou de relogement d’un·e locataire ;
- primes d’assurance ;
- intérêts et frais d’emprunt.
Bon à savoir : Au régime réel, l’imposition est calculée en faisant la différence entre les revenus et les charges réellement décaissées. Si le solde est positif, les impôts sont payés sur cette base. Si le solde est négatif, c’est une situation de déficit foncier. Dans cette situation, aucun impôt n’est payé au titre des revenus locatifs. Le déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur les revenus du travail. Cela permet une réduction de votre imposition à hauteur du produit entre votre tranche marginale d’imposition et le déficit foncier généré. Si le déficit est supérieur à 10 700 €, la part excédentaire sera imputée aux futurs revenus fonciers dans la limite de 10 ans.
3 choses à retenir sur l’investissement immobilier locatif
- C’est un bon choix pour construire son patrimoine.
- C’est une démarche qui ne se fait pas sur un coup de tête et nécessite une préparation rigoureuse afin de prendre les bonnes décisions (emplacement, loyer, prêt, etc…)
- C’est une approche qui implique un suivi régulier (vous pouvez alors choisir de tout gérer vous-même ou de déléguer moyennant une commission)
Quel est le meilleur moment pour se lancer ?
Maintenant.
On cherche tous et toutes à se donner toutes les chances de réussir nos projets. Ce qui nous amène à rechercher les conditions les plus favorables. Et donc le fameux bon moment. Très logique vous me direz. Au détail près, que ce “bon moment” peut aussi devenir le pire ennemi de votre projet, le frein perpétuel qui va vous empêcher toute votre vie de lancer ce fameux projet qui vous tient à cœur. Car oui, on finit par se persuader qu’avec telle chose en plus (du temps, de l’argent, de l’expérience), on réussira mieux. Souvent, plus l’enjeu est important et plus la tentation d’attendre le bon moment est forte. Mais se poser la question du bon moment, c’est être dans une posture passive : on attend que les étoiles s’alignent. C’est plaisant et confortable, sauf que ça n’arrivera pas. Le bon moment n’existe pas et n’existera jamais.
