C’est parti ! Voilà un guide complet pour aider les personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. Pour le jargon, on parle de primo-accédant·es. Oui, ça peut paraître compliqué et pourtant, cela reste très accessible. La seule condition ? Connaître les ficelles et savoir comment s’y prendre.
Dans ce guide, on vous explique les grandes lignes du sujet et vous partage nos conseils pour démarrer. Pour garder les choses simples, on considère dans cet article que vous allez acheter votre résidence principale, et non un investissement locatif.
Ne désertez pas, vous allez voir, c’est pas sorcier 💪
5 étapes pour faire un premier achat immobilier :
1. Comment préparer l’achat ?
C’est la première étape : cadrer le projet en se posant les bonnes questions !
Autrement dit ? Définir votre stratégie, regarder si tous les voyants sont au vert, et savoir dans quelle direction vous allez. Par exemple, voici quelques questions à vous poser :
- Pourquoi souhaitez-vous investir ?
- Quel type de bien aimeriez-vous acheter ? avec quelles caractéristiques ?
- Souhaitez-vous investir pour votre résidence principale ou en investissement locatif ?
- A quelle échéance aimeriez-vous mettre en place ce projet ?
- Quels sont les parties prenantes de ce projet ?
- Quelles implications sur votre vie personnelle ?
- Combien de temps avez-vous prévu de rester dans cette zone géographique ?
- Quel est votre budget ?
2. Comment déterminer le bon emplacement ?
L’emplacement détermine en grande partie la valeur d’un bien.
Connaître le secteur où est situé le bien et avoir une idée de la manière dont ce secteur va évoluer est essentiel pour faire un achat en toute sérénité.
Il faut être en mesure d’évaluer le risque pris en termes d’évolution des prix pour faire une plus-value, ou s’assurer que le quartier présente de bonnes perspectives d’évolution, en parcourant le plan local d’urbanisme par exemple.
Il est donc indispensable d’effectuer une étude de marché préalable pour vérifier où acheter et à quel prix, et se faire un avis sur le rapport qualité/prix des biens sur le marché. En plus de cela, l’emplacement, c’est l’endroit où vous allez passer la majeure partie de votre temps les prochaines années, donc c’est le moment d’être particulièrement exigeant·e !
3. Pourquoi se lancer rapidement en visite ?
On devrait tous et toutes chercher à faire une bonne affaire, et ne pas compter sur les bénéfices à la revente.
Cela nécessite de connaître le marché local pour acheter au bon prix. Pour cela, pas de secret : il faut visiter et se faire l’œil. Savoir que dans la rue Marguerite Duras, le prix au mètre carré est de 3 000 € et que dans la rue de l’Église, c’est 2 800 €.
C’est en faisant des visites que vous prendrez conscience de certaines choses : qu’un garage est indispensable quand le stationnement est impossible, ou qu’un balcon permettrait de louer 10% plus cher dans ce quartier.
- Première visite : on se familiarise avec le processus de visite pour ne rien rater.
- De la 2ᵉ à la 10ᵉ : on compare et on construit une expertise du secteur.
- Au-delà de 10 visites : on commence à pouvoir faire des offres sérieuses en prenant en compte tous les critères d’achat.
Le prix d’achat conditionne l’intérêt de faire un investissement. Car acheter trop cher n’a aucun intérêt. S’aider d’une liste de contrôle en visite, mettre en place une routine de visite, ou encore visiter le quartier avant de faire la visite sont des habitudes à mettre en place rapidement pour limiter les erreurs à l’achat. Vous allez aussi vous poser des questions auxquelles vous n’avez pas pensées !
Vous avez aussi le choix de passer par un prestataire de chasse immobilière à cette étape. Vous pouvez consulter les différentes étapes d’un projet immobilier dans notre webinar dédié “Comment débuter dans l’immobilier locatif ?”, accessible ici :
4. Faire une offre et signer le compromis
Une fois la bonne affaire trouvée, il faut rapidement faire une offre, pour verrouiller le bien afin de ne pas le rater :
- Est-ce qu’il correspond à votre stratégie ?
- Est-ce que des travaux sont à prévoir ? Pour quel montant ?
- Est-ce-que tout est conforme d’un point de vue administratif ?
Ensuite, il vous faudra signer le compromis de vente, en agence ou dans une étude notariale. C’est le contrat à signer pour acheter un bien immobilier et verrouiller la vente même s’ils restent des questions en suspens.
En fait, le compromis de vente permet au/à la vendeur·se de conclure la vente même si tous les aspects de la vente ne sont pas réglés, comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur ou l’acheteuse pour financer le bien.
Il inclut des « sécurités » via des conditions suspensives dont certaines sont obligatoires comme la condition suspensive d’obtention du prêt.
5. La recherche de financement ou comment obtenir son prêt ?
À ce stade, il reste un dernier obstacle de taille avant de réaliser concrètement cet investissement : obtenir le financement bancaire. Il est possible de passer par une entreprise de courtage en crédit, mais aussi de le faire seul·e.
Connaître ce que la banque va regarder dans le dossier, monter un dossier solide et savoir négocier avec la banque seront déterminants, notamment si le dossier bancaire est compliqué. Voici les étapes :
- Prendre rendez-vous dans l’agence concernée
- Présenter le projet et la demande de prêt
- Attendre l’obtention d’un accord de principe de la banque (compter 1 à 15 jours)
- Attendre l’obtention de l’accord de l’organisme de cautionnement (1 à 4 semaines)
- Bloquer une offre et la réceptionner chez soi
- Faire jouer la concurrence
- Prendre le délai légal de 10 jours pour relire tous les documents
- Renvoyer l’offre qui vous intéresse à la banque le 11ᵉ jour, contresignée avant sa péremption.
Pour schématiser, il y a un seul rendez-vous pour convaincre la banque : à vous de bien préparer ce rendez-vous pour obtenir votre financement dans les meilleures conditions. Pour cela, rien de tel que de se mettre dans les bottes de la banque.
Il faudra donc savoir ce que vous voulez en termes de montant emprunté, de taux d’emprunt, d’assurance, de durée d’emprunt ou de type de garanties (caution, hypothèque). Si vous êtes éligibles à des aides ou des prêts réglementés, il sera utile d’avoir creuser le sujet en amont pour en parler à votre banque directement sans perdre de temps !
On parle plus en détail de ces étapes dans un webinar dédié “Comment obtenir son financement bancaire ?” :
Chez FEMCA, nous avons échangé avec des milliers de femmes souhaitant aller vers plus d’indépendance financière.
Nous avons exploré avec chacune différentes pistes, adaptées à tous les budgets et toutes les stratégies d’investissement. L’un des choix d’investissement les plus courants ? L’investissement dans l’immobilier pour une résidence principale ou pour un investissement locatif.
Nous avons donc créé une formation ultra complète pour vous accompagner sur ces sujets.
FAQ - Tout savoir sur le premier achat immobilier :
Comment se préparer à un premier achat immobilier ?
Parlons ici de la méthode. Il est important de bien comprendre le sujet et l’ensemble des enjeux afin de pouvoir faire les meilleurs choix. Pour cela, vous pouvez vous renseigner par vous-même. Il existe de nombreux blogs, livres, tutos, ressources sur le sujet. Il est aussi possible de suivre une formation spécifique (Lancer son premier investissement en moins de 3 semaines).
L’avantage ? Un contact privilégié, un accompagnement et beaucoup d’économies en termes d’argent et de temps à la clé !
Quel budget pour un premier achat immobilier ?
Le budget de votre projet est défini par deux notions : l’apport et la capacité d’emprunt.
L’apport est la somme que vous avez sur votre compte et que vous pouvez injecter dans le projet. La capacité d’emprunt est la somme maximale que vous pouvez demander à la banque pour votre projet. Leur somme correspond au budget total pour ce projet immobilier
Voici en revanche 3 chiffres à retenir, qui peuvent vous guider dans votre démarche :
- Pour un petit achat immobilier (cave, parking…), le montant initial se situe en moyenne entre 1000€ et 20 000€.
- Pour un appartement, le budget moyen des français pour un premier achat se situe autour de 190 000€ (basé sur une étude Opinionway pour Homagency réalisée en 2017)
- Pour une maison, le budget moyen des français pour un premier investissement, le budget serait autour de 260 000€ (selon la même étude Homagence)
Quelles sont les 10 étapes clés de l'acquisition d'un bien immobilier ?
Selon nous, il y a plusieurs étapes. Il s’agit d’abord de cadrer le projet (budget, bien recherché, etc…), comprendre les enjeux (prêts, frais annexes, etc…), et enfin le passage à l’action. Tout cela peut se diviser ensuite en 10 étapes clés :
- Vous former sur toutes les notions importantes
- Définir votre projet et votre budget
- Faire une étude de marché préalable
- Faire des visites et encore des visites
- Négocier au meilleur prix et se mettre d’accord sur les conditions suspensives
- Faire une offre d’achat et signer le compromis de vente
- Aller démarcher les banques pour l’obtention du financement
- Comparer les offres et signer l’offre de prêt définitive
- Signer l’acte authentique à l’étude notariale et récupérer les clés
- Emménager chez vous ! Bravo !
Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier ?
Voilà les 10 erreurs qui sont souvent faites par les personnes qui se lancent dans l’immobilier. La bonne nouvelle ? Une fois que vous les connaissez, elles sont faciles à éviter :
- Visiter le bien une seule fois : Lors de la première visite, on peut ne pas être complètement objectif et ne pas voir tous les éléments précis du bien (travaux à prévoir, état des lieux…). Par ailleurs, il est intéressant de visiter sur des jours ou horaires différents afin de mieux cerner l’ambiance des lieux (bruits aux alentours, lumière…).
- Être frileux sur la négociation du prix de vente : On peut avoir peur parfois d’un refus et ne pas tenter une négociation. Dans la majorité des cas, à condition qu’elle soit cohérente, cela permet de réaliser de belles économies.
- Oublier de chiffrer son coup de coeur : Lors de l’achat d’une résidence principale, les émotions rentrent en jeu. Elles peuvent nous faire acheter au-dessus du prix de marché véritable, il est donc important d’en revenir toujours à l’étude de marché pour chiffrer le coût de notre coup de coeur.
- Faire un compromis sur certains espaces : On peut parfois revenir sur son cahier des charges et valider un logement sans cave ou sans parking par exemple. Dans certains cas, cela ne pose pas de problème. Dans d’autres, la recherche d’un parking en parallèle peut parfois s’avérer plus coûteuse et contraignante.
- Ne pas inclure les frais de copropriété : Dans de nombreux cas, on regarde l’aspect financier du bien lui-même. Pourtant, lorsque le logement est lié à une copropriété, il peut également y avoir de nombreux frais liés au collectif : rénovation de façade, travaux dans les parties communes... C’est un élément clé à prendre en compte.
- Mal préparer son dossier de prêt : C’est la partie administrative et financière. Souvent chronophage, c’est pourtant très important de clarifier tous les points, avoir l’ensemble des documents, une bonne vision financière du projet et des leviers que l’on a. Prenez bien le temps de préparer avec soin ce dossier, vous serez gagnant·e à toutes les étapes.
- Ne pas négocier avec sa banque : Cela vient en général d’une crainte de ne pas avoir de prêt validé, ce qui peut totalement se comprendre. Sachez en revanche, que les banques sont habituées à la démarche et qu’elles ont souvent des éléments sur lesquels il est tout à fait possible de négocier. Par ailleurs, il est clé de comparer plusieurs offres.
- Ne pas inclure les coûts de travaux : Il s’agit ici de prévoir de la manière la plus précise possible le montant des travaux que vous prévoyez éventuellement de réaliser. Ce dernier doit être inclus dans le montant du prêt sollicité, et donc être intégré dans le projet dans son ensemble. Plus vous avez d’informations en amont, plus vous serez prêt·e pour la suite.
- Ne pas revisiter le bien avant de signer l’acte authentique : En général, à ce stade, si toutes les autres étapes ont bien été faites, il n’y a pas de mauvaise surprise. L’achat d’un bien immobilier reste un projet important, et il est conseillé de faire une dernière visite. Cela peut également être l’occasion d’évoquer les points plus opérationnels liés au logement avec l’ancien propriétaire (internet, consommation…).
- Ne pas se lancer : Tous les experts évoquent, notamment dans les livres incontournables sur l’investissement, qu’il est possible de se lancer tôt et sans un apport important. Commencez par un bien petit et abordable, vous pourrez ainsi vous faire la main et voir ensuite pour aller vers des biens plus grands et projets avec plus d’ampleur.
En bonus : Découvrez les 6 astuces pour bien choisir votre bien immobilier
A noter : Les articles et informations mis à disposition sur le site de FEMCA sont fournis à des fins d’information et d’éducation et ne constituent pas des conseils financiers. Nous ne connaissons pas votre situation chère lectrice ou (cher lecteur ?), donc comment pourrions-nous vous donner des conseils personnalisés ? La lecture de cet article devrait vous inspirer, vous aider à choisir, mais elle requiert une étude de votre part pour savoir si ce qui est présenté ici correspondrait à votre situation. C’est aussi pour apprendre à mener cette étude que nous dispensons des formations. Investir comporte des risques de perte en capital, c’est pour cela qu’on ne naît pas investisseuse, on le devient ! Belle lecture !