L’achat d’une résidence principale est un des investissements immobiliers préférés des français.
On parle d’ailleurs souvent d’investissement dans la pierre. Un symbole fort qui montre que c’est un investissement perçu comme solide et fiable. Alors, comment s’y prendre quand on se lance dans un investissement dans l’immobilier ? Est-il vraiment intéressant d’être propriétaire ? Est-ce un choix stratégique quelle que soit la ville où l’on souhaite vivre ? Quels sont les points de vigilance (prêt, type de bien, rentabilité, coût d’acquisition, etc…) ?
On vous partage tous nos conseils sur le sujet.
Acheter sa résidence principale : une bonne idée ?
Pour celles et ceux qui s’opposent à l’achat d’un logement pour la résidence principale, l’argumentaire est simple : refuser de s’endetter pour un bien qui ne leur rapporte pas d’argent comme pourraient le faire les loyers d’une location.
À l’inverse, d’autres ne jurent que par cela, car avoir un toit à soi sur la tête, ça n’a pas de prix. Par ailleurs, cela correspond bien souvent à un projet de vie et à une approche également émotionnelle. Alors qui a raison ? Tout le monde.
À retenir : Il n’existe pas de cas génériques. Vous devez considérer votre situation individuelle. L’idée est de comparer, sur une durée fixe et pour un bien identique, le coût d’être locataire, celui d’être propriétaire, et d’opter pour la solution la moins chère.
Bon à savoir : Vous êtes plutôt intéressé par l’immobilier locatif ? Consultez notre article sur l’immobilier locatif meublé.
3 avantages au fait d’acheter sa résidence principale
Zoom sur 3 non négligeables quand on se lance d’un achat immobilier pour sa résidence principale :
- Construire son patrimoine : On l’évoquait dans notre article dédié à la pyramide de l’épargne, il est clé de diversifier ses placements et l’achat de la résidence principale est perçue comme le socle d’un patrimoine solide. Par ailleurs, c’est d’une part un moyen de ne plus payer de loyer à perte (les mensualités du crédit correspondent à un placement pour vous), d’autre part une façon de faire un pari sur l’avenir. Il est possible qu’à terme la valeur de votre bien augmente et que vous puissiez le cas échéant réaliser une plus value. Bien entendu, c’est un calcul à faire selon chaque cas et chaque profil.
- Profiter d’avantages fiscaux : L’Etat a mis en place une politique en faveur de l’achat d’un bien immobilier à visée de résidence principale. Cela passe par plusieurs dispositifs et notamment le fait que la plus value ne soit pas imposée (ce qui n’est pas le cas d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif sauf exception).
- Capitaliser sur l’effet de levier : Ce n’est pas une vérité générale mais dans une grande partie des cas, faire le choix de s’endetter pour acheter sa résidence principale est stratégique. Avec les avantages fiscaux évoqués plus haut, le projet a des chances d’être bénéficiaire. Attention tout de même, ce n’est en rien garanti, comme pour la plupart des investissements d’ailleurs.
Quels sont les inconvénients à l’achat d’une résidence principale ?
Voici les principaux point de vigilances pour ce type d’investissement :
- Un apport financier parfois très important (plusieurs dizaines de milliers d’euros)
- Des travaux d’aménagement et de décoration souvent plus importants.
- Des frais annuels et d’entretien plus élevés (taxe foncière, charges de copropriété…)
- Un projet à plus long terme pour rentabiliser les frais (notaire, agence, crédit).
- En cas de déménagements réguliers, changer de logement est plus chronophage qu’en location.
Découvrez l’article : Acheter ou louer sa résidence principale
Quel type de bien est-il possible d’acheter ?
Si vous décidez de vous lancer dans l’investissement immobilier, il faudra commencer par acheter votre premier bien.
Il existe plusieurs investissements immobiliers :
- Par type de bien : appartements, maisons, immeubles, commerces, parkings, entrepôts…
- Par type de logement : résidence principale, location nue, location meublée, location de courte durée, colocation, sous-location, location commerciale…
- Par type d’opération : location, achat/revente, division…
- Par type d’enrichissement : plus-value, défiscalisation, cash-flow…
Bon à savoir : Vous pouvez tout à fait combiner ces différents investissements entre eux : acheter une grande maison, la diviser pour en faire d’une part votre résidence principale mais aussi des appartements, les mettre à louer avec une partie en location de courte durée et une partie en location meublée de longue durée, puis revendre les appartements un par un. Bien entendu, maîtriser chaque étape de cette chaîne est crucial pour ne pas transformer l’opération qui doit financer vos rêves en réel cauchemar.
Top 7 des erreurs en immobilier et comment les éviter
- Acheter son logement au mauvais endroit : En effet, le choix de l’emplacement est essentiel. Cela permet à la fois de vous assurer un cadre de vie qui correspond à vos attentes (proximité école, jardin, accès en transports, etc…) mais aussi de réaliser ce que l’on appelle un bon achat immobilier (qui sera valorisé à la revente). La solution est de faire une étude de marché, de demander aux passant·e·s et ou voisin·e·s leurs avis sur le quartier ou de faire de nombreuses visites.
- Acquérir le bien à un prix trop élevé : Pour cela, le seul remède est de faire de nombreuses visites, comparer les prix avec les anciennes transactions grâce au site du gouvernement. Autrement dit ? Devenir expert·e·s du marché immobilier sur la zone où l’on veut s’installer.
- Choisir forcément du neuf : Il s’agit ici de choisir le modèle de logement (neuf ou ancien). Les deux peuvent être intéressants, le choix dépendra de votre profil et de vos envies (aides disponibles à la rénovation, volonté de réaliser des travaux vous-même, capacité à estimer le coût des travaux, volonté de vivre dans un bien atypique, garantie d’un logement efficace d’un point de vue énergétique, etc…).
- Ne pas regarder le potentiel locatif : Selon le projet à plus long terme, il peut être clé de regarder la demande locative pour la zone où vous achetez afin d’optimiser à terme l’occupation du bien
- Ne pas anticiper les dépenses liées à l’exploitation du logement et à l’achat du bien : C’est souvent un point sous-estimé par les futurs propriétaires. Pour cadrer ce sujet, rien de plus simple. Il suffit de demander en amont le montant des charges (taxe foncière, etc…).
- Mal estimer ou gérer les travaux prévus : Dans la même logique que pour le recherche, il s’agit de réaliser plusieurs devis et si nécessaire de se faire accompagner dans la démarche.
- Ne pas anticiper votre fiscalité : Pour palier à ce dernier point, rien de mieux que de se former, tout simplement. Interrogez le centre des impôts, un comptable, faites des simulations avec des outils tels que Lybox ou Horiz.io.
Bon à savoir : Il peut être intéressant au moment du choix de l’emplacement de votre bien immobilier de regarder les projections du climat d’ici 2050. Certaines villes et agglomérations seront plus impactées que d’autres (températures très élevées, montée des eaux, etc…). Vous pouvez par exemple faire une simulation des conditions climatiques par code postal sur le site d’AFP Interactive.
Pour en savoir plus, voici les 6 astuces pour bien choisir son bien immobilier !
Existe-t-il des zones ou l’achat de sa résidence principale est plus intéressant ?
Difficile de donner une réponse à 100%. Cependant, il est souvent reconnu que les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Marseille, etc…) sont des investissements plutôt fiables. En effet, la tendance observée sur le long terme va plutôt vers une augmentation des prix de vente. Autrement dit ? Si vous achetez maintenant, il y a des chances que dans 20 ou 30 ans le bien ait gagné en valeur. À l’inverse, si vous choisissez de vous installer à la campagne, l’évolution du prix sera plus dépendante de la dynamique démographique et de l’évolution des investissements publics (infrastructures à proximité, etc…).
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum que la banque acceptera de prêter, selon un taux et une période donnée pour un profil particulier. Cette capacité d’emprunt dépend de la durée du crédit, du revenu du foyer, de votre situation personnelle, de votre ancienneté dans la banque… Malgré tout, elle repose principalement sur le taux d’endettement qui doit être inférieur à 35 % :
Taux d’endettement classique : charges mensuelles : (Mensualité des crédits [logements, voitures..] + Mensualité crédit futur investissement + loyer + pensions…) / revenus totaux (net avant impôts, mensuels) < 35 %
Cette norme s’applique pour les particuliers, pour les biens à usage résidentiel. Au-delà de 35 %, le crédit a de fortes probabilités d’être refusé. Néanmoins, la banque peut déroger pour 20% des dossiers, qui seront considérés comme des exceptions : indispensable de faire bonne impression pour rejoindre la pile des dossiers exceptionnels, avec notre formation START par exemple. Connaître sa capacité d’emprunt permet notamment d’en déduire le budget de notre investissement. En investissant dans le locatif, certaines banques prennent en compte une quote-part des revenus futurs (les loyers) variant de 0 à 100 %, comme de nouveaux revenus.
Sur Internet, des outils permettent de calculer le rendement, le cash-flow ou la capacité d’emprunt directement depuis un ordinateur, sans être obligé·e de dégainer sa calculatrice. Quant aux banques, elles demandent usuellement 10 % d’apport pour une opération immobilière, ce montant étant négociable. Prenez 2 minutes pour connaître votre capacité d’emprunt, sur Internet ou en demandant à votre banquier·ère.
Comment financer l’acquisition de sa résidence principale ?
La première étape pour devenir propriétaire est de définir son budget. Cela va principalement dépendre de ses revenus, de son épargne, des crédits déjà en cours. Rappelons à ce stade que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% en France. Une fois le montant défini, vous saurez ainsi vers quel bien immobilier vous pouvez vous tourner. Sachez qu’en général, la quasi totalité des banques demandent un apport personnel. Pour aborder le sujet sereinement, il faut dans l’idéal avoir constitué une première épargne.
Maintenant que vous savez ce que vous voulez, la deuxième étape consiste à passer à l’action. Il s’agit alors d’obtenir un prêt. Et c’est souvent une étape assez longue. Si vous souhaitez en savoir plus sur le processus de financement bancaire et découvrir comment obtenir le meilleur prêt possible, consultez notre mini-topo détaillé des étapes à suivre juste ici.
Est-il intéressant de combiner investissement pour sa résidence principale et investissement locatif ?
Dans un monde idéal, en effet, c’est le combo ultime.
D’ailleurs, deux options. Il est possible d’investir dans sa résidence principale et dans un bien distinct dédié à la location.Il est également possible d’acheter une résidence principale conçue pour pouvoir également accueillir du locatif (appartement indépendant, immeuble, etc…).
Enfin, cette approche permet d’avoir une stratégie globale pour la construction de votre patrimoine ou matrimoine. Le bien locatif vous permet d’avoir des rentrées d’argent tous les mois. En parallèle, ces rentrées permettent soit simplement de couvrir le prêt correspondant, soit de rembourser également une partie du crédit souscrit pour votre résidence principale. En d’autres mots ? L’effort de remboursement est plus faible et baisse l’endettement réel.
Tout dépend de vos moyens, de votre épargne disponible, de vos projets.
Est-il possible à terme de transformer une résidence principale en bien locatif ?
C’est en effet une question qui revient souvent.
C’est une étape tout à fait envisageable. D’ailleurs, c’est souvent ce qu’il se passe dans les faits. Lorsqu’une personne est mutée, elle peut ainsi transformer sa résidence principale en bien locatif et acheter un autre bien dans sa nouvelle ville ou alors devenir locataire du nouveau lieu où elle décide d’emménager.
Autrement dit ? Ce n’est pas un choix définitif. Vous pouvez bien entendu adapter les choses selon votre situation et l’évolution de vos projets.
Quelle est la durée moyenne d’un prêt immobilier ?
En France, un prêt s’étale en général sur 15 à 25 années.
Notez tout de même que ce point évolue selon votre âge et votre profit. Si vous empruntez alors que vous êtes proche de la retraite, le prêt sera en toute logique plus court que si vous empruntez alors que vous avez 25 ans. Ce sujet est discuté et négocié directement avec la banque.
Qu’est ce que la location-accession ?
Voilà un terme qui est assez peu connu et qui pourtant représente une approche très intéressante.
La location-accession c’est le fait de pouvoir acquérir son bien progressivement. Et plus concrètement ? L’acquéreur commence par louer le bien à un propriétaire puis, petit à petit, acquiert celui-ci au terme d’une période de jouissance. Finalement, le fonctionnement est assez proche de celui du leasing (que l’on connaît davantage pour les voitures). Cela se rapproche également légèrement d’un viager.
Les 8 étapes pour faire sa demande de crédit dans une banque physique
- Prendre rendez-vous dans l’agence concernée
- Présenter le projet et la demande de prêt
- Attendre l’obtention d’un accord de principe de la banque (compter 1 à 15 jours)
- Attendre l’obtention de l’accord de l’organisme de cautionnement (1 à 4 semaines)
- Bloquer une offre et la réceptionner chez soi
- Faire jouer la concurrence
- Prendre le délai légal de 10 jours pour relire tous les documents
- Renvoyer l’offre qui vous intéresse à la banque le 11e jour, contresignée avant sa péremption. Pour schématiser, il y a un seul rendez-vous pour convaincre le·la banquier·ère : à vous de préparer ce rendez-vous.
Existe-t-il des formations pour apprendre à investir dans sa résidence principale ?
On le sait, le sujet des finances personnelles n’est pas toujours évident à aborder. On peut avoir l’impression d’être au pied d’une montagne. Chez FEMCA, nous avons à cœur de permettre à toutes et tous de pouvoir devenir indépendant financièrement et construire un patrimoine à la hauteur de ses envies, ses projets, et plus largement son projet de vie.
Pour cela, nous avons créé la formation START pour vous permettre d’acquérir de solides connaissances financières et vous permettre de réaliser vos projets.
